Immobilien als Kapitalanlage

Überblick zu Kapitalanlage Immobilien

Diese Seite dient der Information über Immobilien als Kapitalanlage. Sie ist für Interessenten gedacht, die sich das erste Mal mit dieser Anlageform befassen und noch keine Erfahrungen haben. Wir haben versucht die wichtigsten Grundlagen darzustellen und die häufigsten Fragen zu beantworten. Auf dieser Seite konzentrieren wir uns insbesondere auf Wohnimmobilien. Sie finden einige Ausführungen zu

Mietrendite und Kaupreisfaktor

Kapitalanlage Immobilien MietrenditeSchon immer waren Immobilien eine beliebte Form der Geldanlage. Ein altes Sprichwort sagt “Dein eigenes Land verkaufst du nicht”. Wer sich für den Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage interessiert sollte einige Dinge beachten, da sich diese Anlageform teilweise deutlich von anderen unterscheidet.

Bei dem Kauf einer Immobilie zur Kapitalanlage geht man grundsätzlich davon aus, dass diese nicht zur Eigennutzung erworben, sondern zur Vermietung freigeben wird. Dabei erwirtschaftet die Immobilie dem Eigentümer Einkünfte aus der Vermietung und Verpackung. (§ 21 EStG) Das Verhältnis vom Kaufpreis zur erzielten Miete pro Jahr bezeichnet die sogenannte Mietrendite. Das umgekehrte Verhältnis zur Mietrendite bezeichnet den Kaufpreisfaktor. Diese Bezeichnung wird häufig im professionellen Investmentbereich genutzt.

Beispiel: Kostet etwa eine Eigentumswohnung pro Quadratmeter Wohnfläche 2.500 € und erzielt pro Monat 7,00 € Miete pro Quadratmeter ergibt sich eine reine Mietrendite von ca. 3,36 % auf das eingesetzte Gesamtkapital. 7,00 € Miete *12 Monate / 2500 € = 3,36 % Mietrendite. Im umgekehrten Fall des Kaufpreisfaktors berechnet man 2500 € Kaufpreis / (7,00 € * 12 Monate) = 29,8 Faktor. (Achtung: stark vereinfachtes Modell)

Die Höhe der Rendite korreliert dabei mit dem Risiko. D.h. handelt es sich um eine relativ wertstabile Immobilie in einer klassisch sehr guten Lage, so ist die Rendite geringer, als bei einer Immobilie, die sich in einem Viertel mit viel Entwicklungspotential befindet.

Vorteile von Kapitalanlage Immobilien

Kapitalanlage Immobilie vorteile

Kapitalanlageimmobilien zählten schon immer zu den sichersten Anlageformen überhaupt. Man unterscheidet die Risikoklassen im professionellen Bereich dabei in Core, CorePlus, Value Add und Opportunistisch, wobei eine Core Immobilie eine Immobilie an einem sehr stabilen Markt in einer 1a Lage bedeutet und eine Opportunistische Anlage eine Immobilie an einem unstabile Markt. Je nach Anlegertyp (Risikoreich oder Sicherheitsbedürftig) sollte auch die Immobilie ausgewählt werden. Desto risikobehafteter eine Immobilie ist, desto höher ist die Gefahr eines Leerstandes. Ein höheres Risiko birgt jedoch auch eine relativ hohe Chance auf eine hohe Rendite.

Ein weiterer Vorteil ist die gute Planbarkeit der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, da sich in der Regel nicht Sprunghaft Leerstände entwickeln und Immobilien meist langfristig, d.h. über 15 Jahre Finanziert sind. Nach dem Ablauf der sogenannten Spekualtionsfrist von 10 Jahren, ist der Gewinn bei der Veräußerung einer Immobilie nach aktuellem Rechtsstand steuerfrei. Dies ist ein großer Vorteil gegenüber anderen Anlageformen, wie etwa Aktien, die in jedem Fall besteuert werden.

Nachteile von Kapitalanlage Immobilien

Kapitalanlage Immobilien NachteileWählt man als Anleger den falschen Immobilienmarkt aus oder investiert in das falsche Objekt, so ist es nicht möglich kurzfristig “auszusteigen” oder den Markt zu wechseln. Das erste zu beachtende Gesetz bei dem Kauf einer Immobilie bedeutet deshalb “Lage, Lage, Lage”.

Der Kauf einer Immobilie kann zur langfristigen Bindung von Eigenkapital führen, da Sie für die Finanzierung 10 bis 25 % Eigenkapital hinterlegen sollten. Vollständig aus Eigenkapital bezahlte Immobilien sind dieAusnahme. Mittlerweile häufiger anzutreffen sind Immobilien, die zu 100 % oder mehr (d.h. Erwerbsnebenkosten mit finanziert) fremdfinanziert sind. Eine solche Finanzierung setzt ein relativ hohes Einkommen voraus. Die Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen sind relativ hoch. Sie müssen über die Haltedauer durch Marktentwicklungen erst wieder “verdient” werden, da sie nicht Wertbildend sind. Zu den Nebenkosten gehören insbesondere die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbuchgebühren sowie ggf. eine Maklercourtage.

Was kosten Immobilien

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Beispiel für die Entwicklung von Kaufpreisen für Kapitalanlage Immobilien in Potsdam

Der Preis für den Kauf von Immobilien ist abhängig vom Anlagetyp und von der Lage sehr unterschiedlich. Unsanierte Mehrfamilienhäuser in einer strukturschwachen Region sind bereits ab wenigen hundert Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu haben.

Auf der anderen Seite stehen Top Immobilien, wie etwa Penthäuser mit Steuerbegünstigungen in den Zentren von Metropolen. Diese werden heute mit teilweise über 10.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche verkauft. Eine Möglichkeit der Markteinschätzung ist die direkte Recherche auf einer der Immobilienportale, wie Immobilienscout24 oder Immowelt.

Worauf muss ich bei der Auswahl achten?

Lage

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Beispiel einer Lage Karte für Immobilien

Das wichtigste Merkmal einer guten Immobilie zur Kapitalanlage ist eine gute Lage. Sie entscheidet über den Erfolg oder den möglichen Verlust in dieser Anlageform. Bei der Auswahl der Lage ist zu überdenken, welche Zielgruppe Sie mit Ihrer Immobilie ansprechen wollen. Planen Sie etwa den Kauf einer großen vier Zimmer Wohnung, so ist es Ratsam eine Lage zu wählen, die zum Beispiel von Familien bevorzugt wird. Dabei unterscheidet man die Makrolage und die Mikrolage einer Immobilie. Die Makrolage bezeichnet den Großraum in der sich die Immobilie befindet (etwa die Stadt) und die Mikrolage die unmittelbare Umgebung, wie etwa die direkte Nachbarschaft. Nur, wenn Makrolage und Mikrolage erfolgsversprechend sind, sollten Sie über den Kauf einer Immobilie an diese Standort nachdenken. Denn handelt es sich um eine strukturschwache Stadt, so ist die Gefahr groß, dass sich Mieter Ihre Wohnung z.B. bald nicht mehr leisten können. Handelt es sich auf der anderen Seite um eine unbeliebte Nachbarschaft, weil etwa die Kriminalitätsrate hoch ist, so werden Sie es schwer haben in einer solchen Lage überhaupt Mieter zu finden.

Bausubstanz und Vermietbarkeit der Immobilie

Vermietete Eigentumswohnung Kapitalanlage

Vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Immer wieder haben wir von verprellten Anlegern gehört, die eine Immobilie gekauft haben, an der gepfuscht wurde. Bitte achten Sie darauf, dass es sich immer um eine Immobilie handelt, die über eine gute Bausubstanz verfügt. Es wäre ärgerlich, wenn Sie kurz nach dem Kauf das Dach neu eindecken müssen, oder die Fassade neu Dämmen. Ziehen Sie zu diesem Zweck immer einen Gutachter zu Rate, der Sie bei der Besichtigung begleitet.

Da Sie vermutlich mit Ihrer Immobilie Geld verdienen wollen, d.h. eine Rendite erwirtschaften, sollten Sie darauf achten, dass die Vermietbarkeit gewährleistet ist. Achten Sie auf praktische Grundrisse, die zu Ihrer Zielgruppe passen sowie auf Sonderausstattungen, wie Aufzüge oder Tiefgaragenstellplätze. Zudem sollten Sie sich darüber Gedanken machen, ob die von Ihnen anvisierte Zielgruppe in einem Immobilienmarkt überhaupt vorhanden ist. Denken Sie dabei zum Beispiel an die beliebten Kinderlosen Paare mit Doppeltem Einkommen denen Sie ein Loft bieten wollen. Stellen Sie sich die Frage: gibt es Interessenten in der Lage in der sich meine Immobilie befindet?

Was ist bei Leerstand?

Kapitalanlage Vermietung

Leer stehende Eigentumswohnung

Der Leerstand eines Hauses oder einer Wohnung bedeutet, dass Sie keine Einkünfte erzielen. Dieses Risiko besteht als Vermieter prinzipiell immer, doch es kann heute mit bestimmten Techniken auf nahezu 0% gesenkt werden. Dies wird etwa Möglich wenn sich die Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen zu einer Gemeinschaft zusammenschließen. Eine solche Einrichtung nennt man häufig Mietpool. Im Mietpool werden alle Mieteinnahmen gesammelt, etwaige Kosten abgezogen und dann anschließend an alle Eigentümer entsprechend einem Schlüssel wieder aufgeteilt. Dabei tragen alle Eigentümer gemeinschaftlich das Risiko eines Leerstandes. Der Vorteil ist dabei, dass Sie im Falle eines Leerstandes trotzdem Mieteinkünfte erhalten, jedoch im Falle von Vermietung den Leerstand einer anderen Einheit anteilsmäßig mit tragen.

Verschiedene Anlageformen

Klassische Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen gehören zu der Einsteigerklasse der Kapitalanlageimobilien. Häufig werden sie von Privatpersonen von einem Bauträger oder Makler erworben mit dem Ziel zunächst zu vermieten und später ggf. selbst einzuziehen.

Steuerbegünstigte Immobilien zur Kapitalanlage

Einige besondere Immobilien sind steuerbegünstigt. Zu ihnen gehören z.B. Denkmalimmobilien oder Immobilien in Sanierungsgebieten. Diese Immobilienarten genießt die Möglichkeit von hohen Steuerabschreibungen, wenn sie im Laufe des Erwerbsprozesses saniert werden. Dabei kauft z.B. ein Bauträger oder Projektentwickler ein baufälliges Denkmal, plant die Sanierung und verkauft an Einzeleigentümer eine Wohnung mit der Verpflichtung sie ordnungsgemäß und nach vertraglicher Vereinbarung zu sanieren (Kernsanierung). Diese Art der Investition ist sehr verbreitet, da hierdurch bis zu 30 % des Kaufpreises durch Steuerabschreibungen finanziert werden.

Mehrfamilienhäuser

Ganze Mehrfamilienhäuser werden in der Regel von professionellen Investoren gekauft und betrieben. Einige große Fonds erwerben zum Beispiel Mehrfamilienhäuser in ganzen Portfolios von über 1000 Objekten und mehr. Da der Erwerb von Mehrfamilienhäusern sehr risikobehaftet ist, sollte er nur von erfahrenen Immobilieninvestoren durchgeführt werden.

Welche Nebenkosten kommen auf mich zu?

Der Kauf einer Immobilie ist mit diversen Nebenkosten verbunden. Die häufigsten sind hier zusammengefasst.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt beim Kauf einer Immobilie an. Sie betrug bis vor wenigen Jahren noch bundeseinheitlich 3,5% des Kaufpreises, ist jedoch durch die Liberalisierung je nach Bundesland auf bis zu 5 % gestiegen. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist gesetzliche Grundvoraussetzung, um überhaupt rechtmäßiger Eigentümer einer Immobilie zu werden.

Notar- und Grundbuchgebühren

Beim Kauf einer Immobilie fallen weiterhin Notar- und Grundbuchkosten an. Diese werden für die Dienste des Notars fällig, der Ihren Kaufvertrag auf Ordnungsmäßigkeit prüft und beurkundet. Die Grundbuchgebühren fallen an, wenn Sie den Kauf Ihrer Immobilie finanzieren wollen und zu diesem Zweck eine Grundschuld als Sicherheit bei der Finanzierenden Bank hinterlegen.

Maklerprovisionen

Es gibt derzeit noch keine einheitliche Regelung, wann die Maklergebühr vom Käufer und wann vom Verkäufer zu zahlen ist. Stellt der Makler Ihnen eine Rechnung, so beträgt die Rechnungshöhe regelmäßig 3 bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer.